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등록일: 25-10-09 07:25
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[컷대]챗집피티/그래픽=윤선정
압구정은 왜 강남 재건축 대장주로 불릴까. 서울 강남 한복판, 한강변을 따라 씨티은행 주택담보대출금리 펼쳐진 압구정 일대는 오랜 시간 '최고 입지'라는 타이틀을 지켜왔다. 1970~80년대에 조성된 국내 최초 고급 아파트 단지인 압구정 현대아파트를 중심으로 부촌, 고가 아파트라는 이미지가 형성되면서 강남권 재건축 사업에서도 기대를 모으는 '대장주'로 불린다. 최근 들어 이 지역의 재건축 사업이 본격적인 시동을 걸면서 서울 주거지 판도 바꿀 '메가 프로젝트 유급휴가제도 '가 시동을 걸고 있다.
이에 입지, 학군, 시세 차익, 사업 속도 등 박자가 맞아떨어지며 유재석, 최강창민, 박수홍 등 유명인들의 투자도 이어지고 있다. 흔히 '압구정 현대아파트'로 단일 단지를 떠올리기 쉽지만 실제로는 총 6개 정비구역으로 구성된 대규모 복합 재건축지다. 압구정 1~6구역에는 현대뿐만 아니라 한양, 농협 전세대출 미성 등 다양한 아파트 단지가 포함돼 있다. 구역별로 소유주 구성과 평형대, 조망권 조건, 인프라 수준 등이 모두 달라 각 정비구역의 사업 속도 차이로도 이어지고 있다.
단지별 진행 속도는 어떨까. 현재 가장 빠르게 사업을 추진 중인 곳은 2구역이다. 최근 현대건설을 시공사로 확정하며 본격적인 사업 착수 단계에 들어섰고 2027년 착공을 2금융권대출신용등급 목표로 내걸고 있다. 업계에서는 2구역이 압구정 전체 재건축 사업의 '선도 단지'로 궤적을 남기면 타 구역의 사업 속도에도 긍정적 영향을 줄 것으로 기대하고 있다.
압구정2구역은 1982년 준공된 신현대아파트(9·11·12차) 1924가구를 최고 65층·2571가구 규모로 재건축하는 사업이다. 총공사비는 3.3㎡당 1150만원으로 총 2 특별휴가 조7488억원 규모다. 현대건설은 압구정 지역 특성과 지형을 고려해 조합원 전 세대가 한강을 조망할 수 있도록 설계했다. 단지내 공용 공간은 중앙 정원 '100년 숲'과 올인원 커뮤니티 시설인 '클럽 압구정'을 내세웠다. 전국에서 엄선한 수목으로 조성되는 '100년 숲'은 한강공원과 맞닿아 자연스럽게 이어지는 생태숲을 완성한다. 또한 총 4만2535㎡(1만2867평) 규모의 '클럽 압구정'에는 글로벌 브랜드와 협업한 공간이 마련돼 단지 전체를 호텔 같은 도시로 만든다.
압구정 구역 중 가장 큰 면적을 차지하는 3구역은 지난 2일 서울시 도시계획위원회 수권분과소위원회 심의를 통과했다. 압구정3구역은 1978년 준공 이후 42년 만에 용적률 300% 이하에 최고 높이 250m(랜드마크 2개동에 한함, 나머지 주동들은 200m 이하, 50층 이하) 이하, 총 5175가구(공공 주택 641가구 포함) 규모 공동 주택 단지로 거듭날 전망이다.
앞서 압구정3구역 조합은 한강 조망을 확보하기 위해 초고층 건립을 선호했지만 이는 서울시가 고수하는 '35층 이하' 스카이라인 규제와 정면으로 충돌했다. 조합은 서울시의 신통기획안보다 20개 층 올리고 700가구를 줄이는 등 사업성에 무게를 둔 계획안으로 정비구역 지정이 보류됐다.이 과정에서 조합장 해임을 주장하는 비상대책위원회가 꾸려지는 등 내부 갈등도 고개를 들었다. 하지만 지난 1일 조합측 의견이 반영된 정비안이 심의를 통과하면서 현 조합이 힘을 얻을 전망이다.
다만 현재 압구정 아파트 지구의 토지 등기가 명확하지 않아 지분 정리가 필요한 상황이다. 일부 토지 소유주가 서울시, 현대건설, HDC현대산업개발로 등기된 점이 뒤늦게 드러났다. 1970년대 압구정 지역 조성 과정에서 발생한 행정적 오류가 원인으로 풀이된다. 조합이 법적 소송을 할 경우 사업 지연 우려가 제기된다.
4구역은 이달 정비구역 지정을 확정하고 시공사 선정 입찰 절차를 조속히 준비 중이다. 2구역에 이어 압구정지구 중 두 번째로 시공사 선정 작업이 완료될 가능성이 높다. 하지만 현대건설뿐 아니라 다른 대형 건설사도 입찰 참여를 검토하고 있는 만큼 치열한 경쟁은 불가피할 것으로 보인다.
압구정5구역은 1978년 준공 이후 47년 만에 용적률 300% 이하 및 최고높이 250m(69층) 이하, 총 1401가구(공공주택 140가구 포함)의 대규모 단지로 조성된다. 이로써 압구정동 일대에서 재건축을 추진 중인 4개 구역(2~5구역)이 모두 관련 심의를 통과해 사업에 탄력을 받을 전망이다. 압구정1·6구역은 진행 상황이 다소 더딘 편이다. 하지만 단지간 시차도 필요하다고 전문가들은 지적한다.
압구정 재건축 아파트 지구단위계획/그래픽=이지혜
현재 시세는 얼마예요. 압구정 재건축 시세는 단지마다 차이가 있지만 대부분 수십억원을 가볍게 웃돈다. 부동산이 고점을 찍었던 지난 2021년 대비 20억원 이상 껑충 뛰었다.
1구역 미성1차 전용면적 105㎡는 지난 6월 54억원으로 최고가를 경신했다. 지난 2021년 전고점인 33억원대 기준 현재 실거래가가 약 20억이상 오른 셈이다. 현재 시공사 선정까지 스타트를 끊은 2구역의 경우 매매가는 전용면적 119㎡는 65억원에서 70억원대 전용면적 183㎡는 시세는 최저 100억원에서 최고 110억원을 웃돌며 100억 클럽에 입성했다.
3구역은 현대 1,2차아파트는 평수에 따라 차이가 있지만 100억원을 훌쩍 넘긴 매물들이 상당하다. 전용면적 196㎡가 지난 6월 127억원에 거래되며 최고가를 기록했다. 전용면적 141㎡도 70억원에서 72억원에 거래되고 있다. 시공사 선정을 앞두고 있는 4구역 현대8차 아파트는 115㎡가 60억원대에 매물이 나와있다. 압구정 5구역의 한양3차 아파트는 127㎡에 65억원대에 매물이 나와있다.
압구정6구역인 한양2차는 최근 실거래가가 60억원까지 찍었으나 54억원대까지 조정되는 국면이다. 사업속도가 가장 더딘데다 재건축 규모도 크지 않아 기대감이 반감된 것이라는 평가다.
압구정의 경우 단지별 시세는 단지 개별 가치에만 그치지 않을 수 있다. 강남권 전반의 부동산 심리와 시세 흐름에 지대한 영향을 미칠 수 있다는 점에서 서울 주택시장의 바로미터 역할을 한다는 분석이다.
다만 시장이 기대하는 가격은 100억원을 넘어설 만큼 여전히 높지만 매매 거래는 극히 드물고 최근엔 물량도 많지 않아 관망세가 짙어지는 모양새다. 이미 전고점의 훌쩍 넘어선 가격은 재건축 이후 시세 차익에 대한 기대감까지 선반영된 결과라고 볼 수 있다.
향후 전망은. 압구정 재건축은 강남권의 주택 시장 판도를 바꿀 '메가 프로젝트'로 여전히 상징성이 높다. 2구역을 시작으로 3, 4,5구역 등 다른 정비구역도 점차 윤곽을 드러낼 것으로 보인다.
정책적 변수는 모니터링이 필요하다. 압구정 일대는 투기과열 방지를 위해 토지거래허가구역으로 지정됐다. 이에 따라 매매 및 신규 진입이 제한돼, 소유주 교체가 어려워졌다. 또 재건축초과이익환수제 등 직접적인 영향을 미칠 제도들이 사업성을 저해하는 변수로 떠오를 수 있기 때문이다.
신보연 세종대학교 산업대학원 부동산자산관리학과 교수는 "전 단지가 같이 정비사업이 진행되면 더 빠르고 편할 것 같지만 이주 정책, 주변 전세 수요, 집값 안정화 등을 고려할 때 단지별로 시차를 두고 순차적으로 정비 사업이 진행되는 게 혼란을 줄일 수 있다"며 "현재 1구역과 6구역을 포함한 전체 단지의 사업이 일정 궤도에 올라오기까지는 지금부터도 최소 9~10년이상 소요될 수 있다"고 내다봤다.
윤수민 NH농협금융 부동산전문위원은 "압구정은 상징적 의미가 크고 이해관계도 많이 얽혀 있어 정책적으로 조심스러울 수 밖에 없다"며 "2구역이 제일 빠르다고 하지만 입주까진 단계가 남아 있고 초고층으로 지을 경우 공사기간도 길기 때문에 재건축이 완성되는데에는 10년에서 2~3년 정도 더 소요될 수 있다고 본다"고 말했다.
지난 2024년 압구정2구역 신현대 아파트 단지 전경 /사진=뉴스1 /사진=(서울=뉴스1) 신웅수 기자
김지영 기자 kjyou@mt.co.kr
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압구정 재건축 아파트 지구단위계획/그래픽=이지혜
현재 시세는 얼마예요. 압구정 재건축 시세는 단지마다 차이가 있지만 대부분 수십억원을 가볍게 웃돈다. 부동산이 고점을 찍었던 지난 2021년 대비 20억원 이상 껑충 뛰었다.
1구역 미성1차 전용면적 105㎡는 지난 6월 54억원으로 최고가를 경신했다. 지난 2021년 전고점인 33억원대 기준 현재 실거래가가 약 20억이상 오른 셈이다. 현재 시공사 선정까지 스타트를 끊은 2구역의 경우 매매가는 전용면적 119㎡는 65억원에서 70억원대 전용면적 183㎡는 시세는 최저 100억원에서 최고 110억원을 웃돌며 100억 클럽에 입성했다.
3구역은 현대 1,2차아파트는 평수에 따라 차이가 있지만 100억원을 훌쩍 넘긴 매물들이 상당하다. 전용면적 196㎡가 지난 6월 127억원에 거래되며 최고가를 기록했다. 전용면적 141㎡도 70억원에서 72억원에 거래되고 있다. 시공사 선정을 앞두고 있는 4구역 현대8차 아파트는 115㎡가 60억원대에 매물이 나와있다. 압구정 5구역의 한양3차 아파트는 127㎡에 65억원대에 매물이 나와있다.
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압구정의 경우 단지별 시세는 단지 개별 가치에만 그치지 않을 수 있다. 강남권 전반의 부동산 심리와 시세 흐름에 지대한 영향을 미칠 수 있다는 점에서 서울 주택시장의 바로미터 역할을 한다는 분석이다.
다만 시장이 기대하는 가격은 100억원을 넘어설 만큼 여전히 높지만 매매 거래는 극히 드물고 최근엔 물량도 많지 않아 관망세가 짙어지는 모양새다. 이미 전고점의 훌쩍 넘어선 가격은 재건축 이후 시세 차익에 대한 기대감까지 선반영된 결과라고 볼 수 있다.
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김지영 기자 kjyou@mt.co.kr
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