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서울시가 토지거래허가구역 해제 이후 강남 3구 아파트 가격이 올랐다는 비판이 거세지자 집값이 오르지 않았다는 반론을 제시했다. 토허제 해제 이전 2주, 토허제 해제 이후 2주 간 거래된 아파트 거래 가격을 분석한 결과 오히려 토허제 해제 이후 평균 거래 금액이 하락했다는 자료를 제시했다. 하지만 서울시의 해명을 들여다보면 이는 통계 취사 선택에 가깝다. 동일 주택형, 동일 매물의 가격을 분석한 것도 아니고, 토허제 해제 전 후 2주 간의 거래 평균 금액을 그 근거로 제시했기 때문이다. 가격이 비교적으로 저렴한 강남의 주상복합, 나홀로 아파트 등의 거래가 토허제 해제 이후 증가했다면 토허제 해제 이전 보다 토허제 해제 이후의 평균 거래 금액이 낮아질 수밖에 없는 수식을 그대로 저소득가구 전세자금대출 사용한 엉성한 해명이다.






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서울시는 28일 잠실·삼성·대치·청담 아파트 거래 분석 결과 토지거래허가구역 해제 직전 대비 거래량 수원솔로몬저축은행 은 증가했으나 평균 거래가격은 오히려 하락해 전반적인 가격 급등 현상은 확인되지 않았다고 밝혔다. 서울시 분석 결과에 따르면 잠․삼․대․청 전체 아파트 거래량은 허가구역 해제 전(1.30~2.12) 41건 거래됐고 해제 후(2.13~2.26) 47건 거래되어 6건 늘어났다. 반면 같은 기간 거래된 아파트 평균 가격은 해제 전후 ㎡당 3100만 원에서 295 투자신용평가사 5만 원으로 약 5% 하락한 것으로 나타났다. 이를 결과로 서울시는 토허제 해제는 집값 상승에 영향을 미치지 않았다고 발표했다.






대치동 토허제 해제 이전 거래


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이는 통계의 함정이다. 우선 아파트 가격의 흐름을 파악하기 위해선 동일 주택형으로 비교해야 한다. 하지만 서울시는 평균 거래 금액을 가지고 토허제의 영향 유무를 판단했다. 개포 우성2차의 사례를 보자. 토허제 해제 이후인 2월 15일 전용면적 128㎡은 50억 5000만원에 차량유지비 거래됐다. 이는 전고점 47억원 대비 3억 5000만원이 오른 결과다. 누가 보더라도 토허제 해제 이후 가격이 오른 아파트다. 하지만 이 같은 개별 사례를 무시한 채 대치동 아파트의 평균 거래 금액을 사용하면 결과는 달라졌다. 토허제 해제 전보다 토허제 해제 이후 대치 현대 등 비교적 ㎡당 저렴한 아파트의 거래 비중이 높아졌기 때문이다.






대치동 토허제 해제 이후 거래





또 서울시는 호가가 오른 것은 맞지만 실거래량이 많지 않아 강남 집값 과열 우려가 없다고 말했다. 서울시는 “부동산 가격이 상승하려면 ‘호가 상승 → 거래 증가 → 추가 호가 상승 → 추격 매수’의 흐름이 나타나야 하지만 현재 거래 증가세가 뚜렷하지 않아 투기 우려가 크지 않다”며 “일부 단지에서 호가가 3억~5억 원 상승했지만 실제 거래로 이어지는 경우는 많지 않다”고 말했다. 이 해명의 유통기한은 과연 얼마나 될까? 높은 호가에 비해 거래량이 크지 않은 것은 사실이나 현재 호가와 비슷한 수준의 실거래가 이어지고 있고 일부 단지는 다시 추가 호가가 상승하는 등의 가격 급등 현상이 벌어지고 있다. 강남 역삼동의 레미안그레이튼을 보면 지난달 23일 전용 121㎡이 전고점 대비 5000만 원 오른 34억 5000만원에 거래됐다. 신고가가 발생한지 일주일이 지난 2일 기준 같은 크기 매물의 호가는 36억원이다. 토허제 해제 이후 호가 상승→신고가 발생→추가 호가 상승의 흐름으로 이어지고 있다는 뜻이다. 한국부동산원이 발표한 ‘주간아파트가격동향’에서도 이같은 현상은 두드러진다. 2월 넷째주(2월 24일 기준) 송파구 아파트값은 0.58% 오르며 작년 8월 이후 6개월 만에 가장 큰 폭의 상승세를 보였다. 강남구와 서초구 아파트값도 각각 0.38%, 0.25% 오르며 상승세가 두드러졌다.




서울시는 지거래허가구역 해제로 인한 투기세력 유입을 엄격히 차단하는 동시에 부동산시장 안정과 실수요자 보호를 위해 지속 관리할 것이라고 밝혔다. 하지만 이미 전문가들은 강남3구의 아파트 가격이 더 상승할 것으로 내다보고 있다. 함영진 우리은행 부동산리러치랩장은 “토허제 해제, 기준금리 인하, 공급 부족의 여파로 강남 아파트 가격은 올해 내내 상승할 것”이라고 전망했다. 또 다른 관계자는 “토허제 해제로 주춤했던 부동산 시장이 되살아나는 분위기”라며 “강남뿐 아니라 마포와 용산, 성동구 등으로 토허제 해제 온기가 번져나가고 있다”고 설명했다.





박형윤 기자 manis@sedaily.com