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15일 해당 발표문과 우동준 연구자(부산대 사회학과 박사과정)의 설명을 종합하면, ‘노후하고 관리되지 않은 구축’과 ‘공격적으로 세입자를 모집하는 신축’으로 나뉜 주택 시장의 구조는 특정 집단이 전세사기 표적으로 전락하기 쉽도록 만든다. 부산의 주택 시장이 이런 방식으로 양극화돼 있었다는 것이 연구자들의 설명이다.
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집을 떠나 ‘자기만의 집’을 지은 여자들

“청년층, 특히 여성의 취향 세분화”한 임대인

이 연구는 부산의 전세사기 유형을 ‘시행사-주거구역형’과 ‘시공사-상업구역형’으로 구분하고 피해 사례와 특징을 추적했다. 연구에 따르면 부산의 전세사기는 ‘공동담보’ 때문에 생기는 피해가 컸다슈퍼리치
. 공동담보는 동일한 채권의 담보로 매물 여러 개에 동산담보권을 설정하는 것으로, 주로 건물 소유주 1명이 건물 내 모든 세대를 담보로 대출을 받을 때 적용된다. 이 경우 전세사기가 발생했을 때 피해 규모가 크고 경매가 완료되는 데까지 시간이 오래 걸린다는 특징이 있다.
연구는 공동담보 매물을 양산한 임대인의 편익 추구 행위와 임차인의 주황금성배당
거 선택 과정을 분석했다. 피해자 인터뷰를 포함한 연구 결과에서는 청년·여성 1인 가구가 안전과 직주근접을 우선시하는 성향 때문에 위험성이 큰 매물을 선택할 수밖에 없었던 맥락이 드러났다.
전세사기의 원인은 특정한 한 가지라기보다는 부산 지역의 부동산 개발 특징과 임대인의 이해관계, 임차인의 선택이 상호작용한 결과였다. ‘시행사-주거구역형상승전환
’ 전세사기의 특징을 보면, 임대인과 주변 조직은 다수의 신축 매물을 하나의 브랜드 체인으로 묶어 ‘검증된 안정성’이라는 이미지를 만들어냈다고 연구는 지적했다. 안전에 민감한 여성 1인 가구가 선호할 만한 조건이다.
반려동물 입주 가능, 스타일러 설치, 신축, 테라스 등을 내세워 ‘청년층, 특히 20대 여성 입주자’의 취향에 소구하는 전략섬유주
도 활용됐다. 연구에 인용된 한 시공사 관계자의 코멘트는 이렇다. “이 사람들(악성 임대인)이 부산에서 처음 반려동물 전용 원룸을 제시했어요. 스타일러도 두고요. (중략) 보통 반려동물을 여성들이 많이 키우니까 여성 전용으로 전세 매물을 세팅한 거죠.” 또 다른 시행사 관계자 역시 “지금 피해 매물들이 예쁘다고 입소문이 나니까 유명했어요. (중략) 얘들이 왜 예쁘게 하냐면 예쁘게 해야 여자들, 젊은 애들이 결정을 한다는 거예요”라고 말했다.
이렇게 신축 건물을 연속적으로 짓고 전세를 놓으며 자본을 순환시키고, 특정 집단을 겨냥해 피해자를 유인한 것이 ‘시행사-주거구역형’ 전세사기가 보이는 구조적 특징이다.

‘안전 욕구’와 전세사기 위험성 사이 딜레마




신촌·구로·병점 100억대 전세사기 피해자들이 지난해 6월23일 서울 마포구 신촌 거리에서 ‘전세사기 피해자 대책위원회’ 출범 기자회견을 하고 있다. 기사 본문과 무관. 서성일 선임기자


전세사기 피해자가 위험성을 모른 채, 혹은 감수한 채로 이런 매물을 선택하는 과정에는 부산의 도시개발 특성이 작용했다. 연구에 따르면 부산 임대차 시장은 ‘신축’과 ‘재개발이 예정·무산된 노후 주택’이라는 양극단으로 구성된다. 안전과 직주근접 등을 우선시하는 임차인으로선 전자에 관심이 갈 수밖에 없는 구조다. 연구는 “부산의 주거지역 다수는 재개발 지역으로 묶여 있다. 이는 노후 건물과 신축 건물로 이분화된 주거 공급이 이루어져 선택의 폭이 극도로 제한됐다”고 지적했다.
피해자가 젊은 여성에 집중된 데에는 이러한 구조적 배경이 작동했다. 연구는 “여성 1인 가구의 경우 안전에 대한 절실한 욕구가 주거 선택의 최우선 고려사항이 됐다”며 “여성들은 혼자 사는 것 자체가 다양한 위험에 노출되는 것을 의미하며, 기존 원룸 밀집 지역이 범죄 취약 지역으로 인식되는 상황에서 안전한 주거 환경을 찾는 것은 선택이 아닌 생존의 문제였다”고 짚었다. 그렇기 때문에 안전성을 내세운 매물을 우선적으로 고려할 수밖에 없었다는 것이다. 임대인들은 중문, 엘리베이터, 주차장, CCTV, 공동현관 보안시스템 등의 안전성과 우수성을 집중적으로 강조했다.
이런 맥락 속에서 여성 임차인은 ‘신체 안전이 우려스러운 노후 건물’과 ‘전세사기 위험이 있는 신축 건물’ 사이 구조적 딜레마에 빠지게 된다는 것이 연구의 진단이다. 연구에 참여한 피해자 중 상당수가 “다시 선택해도 같은 매물을 선택했을 것”이라고 진술했다는 점이 이런 딜레마를 잘 보여준다.
한 30대 여성 피해자는 “사람들이 왜 신축을 선택했냐고 하는데, 선택지가 신축밖에 없었던 거예요. 저도 5년, 10년 된 매물이라도 그런 게 있었다면 선택했을 거예요”라며 “다시 선택해도 지금 집을 선택할 가능성이 제일 높을 것 같다”고 돌아봤다. 또 다른 30대 여성 피해자는 “제가 신축을 선호한 이유도 처음 자취하는 상황이라서 관리가 안 된 곳은 무서웠다”고 설명했다.



지난해 2월27일 인천 미추홀구 아파트에서 전세사기를 당한 김모씨의 자택 앞에 전세사기 수사 관련 안내물 등이 부착되어 있다. 기사 본문과 무관. 권도현 기자


연구는 임차인의 이러한 선택이 개인의 선택지를 극도로 제한하는 ‘정책 실패’에서 비롯됐다고 지적했다. 연구는 “여성 임차인에게 노후 건물은 단순히 낡은 시설의 문제가 아니라 어두운 골목, 고장난 현관문, 작동하지 않는 CCTV, 관리되지 않는 공용공간 등 직접적인 신변 위협을 의미했다”며 “여성들은 범죄 취약 지역에서 벗어나 안전한 주거 환경을 확보하기 위해 기꺼이 높은 보증금을 감수했고 이는 악의적 임대인들이 여성 임차인을 표적으로 삼는 구조적 토대가 됐다”고 분석했다.
우동준 연구자는 통화에서 “부산은 대학과 서비스업 때문에 20대와 30대 유입이 많은 도시다. 이들은 장기적 주거가 아니라 일시적 주거를 선택하게 될 확률이 높다”며 “서비스 업종은 부산 내에서도 특정 지역에 몰려 있어 전세사기 사건도 그러한 지역에 많이 분포한다”고 설명했다.
이번 연구는 민간 싱크탱크 LAB2050, 연구자 플랫폼 나이오트, 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위원회가 공동으로 운영하는 전세사기 정책연구 시민펠로우십의 결과물이다. 결과보고서 전문은 올해 말 공유될 예정이다.
한편 지난 2월 기준 정부가 파악한 ‘전세사기 피해 실태조사’ 자료에 따르면, 전세사기 특별법으로 정부 지원을 받을 수 있는 피해자 규모는 2만7272명이었다. 이는 지난해 12월보다 2704명 증가한 수치다. 특히 대전(86.8%)과 부산(84.3%)에서 30대 이하 청년층의 피해 비중이 컸다.
▼ 김서영 기자 westzero@khan.kr
김서영 기자 westzero@kyunghyang.com